Коротко: С 1 декабря 2026 года меблированное жильё, которое вы сдаёте в Испании на 30 ночей или меньше, может потерять освобождение от НДС (IVA) и облагаться по ставке 10 %. Это предусмотрено Королевским декретом-законом 29/2026, действующим с 8 октября, но он останется в силе, только если его утвердит парламент. Голосование ожидается 12 ноября.
Если вы уже получили оплату за проживание в декабре, это касается вас уже сейчас. В декрете не сказано, как учитываются бронирования, оплаченные до 1 декабря, поэтому часть этих денег может уйти на НДС.
До сих пор большая часть туристической аренды в Испании НДС не облагалась. Вы декларировали доход от аренды, но не начисляли НДС, не выставляли счета с НДС и не подавали декларации по НДС. Это может измениться для тысяч собственников, в том числе для тех, кто живёт за границей и сдаёт свой дом в Испании на несколько недель в году. Ниже — что говорится в декрете, кого он касается и что ещё не решено.
Что именно меняется 1 декабря?
Статья 7 Королевского декрета-закона 29/2026 изменяет закон о НДС. Освобождение для аренды меблированных квартир и домов отменяется, когда одновременно выполняются два условия: проживание длится не более 30 ночей и жильё не является основным местом жительства арендодателя. Согласно преамбуле декрета, 30 ночей считаются на одного гостя.
Такая аренда переходит на пониженную ставку 10 %. Налоговая служба Испании подтверждает, что изменение вступает в силу 1 декабря 2026 года.
Аренда с услугами гостиничного типа и раньше не освобождалась от НДС. Декрет сохраняет это правило и добавляет случай коротких проживаний.
Какая аренда попадает под изменение?
В таблице каждый вид аренды сегодня сравнивается с правилами с 1 декабря, если декрет утвердят.
| Вид аренды | НДС сегодня | НДС с 1 декабря 2026 |
|---|---|---|
| Меблированное жильё, до 30 ночей, не основное место жительства владельца | Освобождено | 10 % |
| Меблированное жильё, более 30 ночей, без гостиничных услуг | Освобождено | Освобождено |
| Основное жильё владельца, сданное на короткий срок | Освобождено | Освобождено |
| Меблированное жильё с гостиничными услугами | 10 % | 10 % |
На практике большинство квартир, которые сдаются через платформы на неделю или две, попадают в первую строку.
Это уже закон?
И да, и нет. Декрет опубликован 7 октября и действует с 8 октября. Но королевский декрет-закон должен быть утверждён парламентом в течение 30 дней — так требует статья 86 Конституции Испании. Поскольку парламент распущен перед выборами 29 ноября, голосовать будет Постоянная депутация, ожидаемо 12 ноября.
Исход не предрешён. Предыдущий декрет с той же мерой, Королевский декрет-закон 26/2026, не был утверждён и был отменён 2 октября. Если и этот не пройдёт, изменение по НДС отпадёт. А даже если его утвердят, новое правительство после выборов может его изменить.
Касается ли это вас, если вы живёте не в Испании?
Да. НДС на аренду зависит от того, где находится недвижимость, а не от того, где живёт владелец. Если вы нерезидент и сдаёте дом в Испании на короткие сроки, изменение коснётся вас так же, как и владельца-резидента.
НДС добавится к тому, что нерезиденты уже декларируют. Ежегодный налог для нерезидентов на доход от аренды остаётся без изменений.
Что придётся сделать владельцам?
Если декрет утвердят и вы сдаёте жильё на короткие сроки с 1 декабря, вы станете плательщиком НДС по этой деятельности. По общим правилам закона о НДС это означает то, чего большинству владельцев никогда не приходилось делать:
- Зарегистрироваться как плательщик НДС в налоговой службе Испании до первого облагаемого проживания.
- Начислять 10 % НДС на каждое проживание до 30 ночей.
- Выставлять счёт за каждое проживание.
- Подавать декларацию по НДС каждый квартал.
Есть и плюс: после регистрации можно вычитать НДС, уплаченный с расходов на аренду — уборку, ремонт, мебель, услуги управляющей компании, если на них есть счета.
НДС не связан с туристической лицензией или регистрацией, которую требует ваш регион или муниципалитет. Если ваше жильё ещё не зарегистрировано, что нужно сделать, описано в руководстве по регистрации туристической аренды и в руководстве по туристической лицензии.
Что делать с уже оплаченными бронированиями на декабрь?
В декрете нет отдельного правила для бронирований, сделанных или оплаченных до 1 декабря за проживание после этой даты. Пока вопрос не прояснён, считайте его открытым и проверяйте каждое бронирование отдельно, особенно если гость уже внёс депозит или оплатил всю сумму.
Что стоит проверить уже сейчас?
Пока ничего подавать не нужно, но несколько проверок сейчас сэкономят время, если декрет примут:
- Составьте список бронирований с 1 декабря: длительность каждого и сколько уже оплачено.
- Посмотрите, как ваша платформа бронирования показывает налоги в цене.
- Соберите счета за расходы на аренду в одном месте.
- Убедитесь, что туристическая регистрация или лицензия в порядке.
- Следите за итогами голосования 12 ноября.
Разберитесь с ситуацией до 12 ноября
Если вы сдаёте жильё в Испании на короткие сроки, лучше уже сейчас понять, что изменение будет означать для ваших бронирований и расходов. Запишитесь на бесплатную консультацию и встретьте декабрь с ясной картиной, чем бы ни закончилось голосование. Консультация проводится на английском или испанском языке.
Частые вопросы
Источники: BOE · Королевский декрет-закон 29/2026, Agencia Tributaria · изменения НДС 2026, BOE · Конституция Испании, ст. 86, BOE · Закон о НДС 37/1992. Последняя проверка: 27 октября 2026 года. Этот гайд — общая информация, а не консультация по вашему случаю. Статья будет обновлена после голосования.